Договор за наем – какво трябва да знаем

Предстои ви да сключите договор за наем на недвижим имот? Ето и по-важното, което следва да знаете за този вид договори. 

Договорът за наем урежда правата и задълженията, както на наемодателя, така и на наемателя. Договорът за наем може да бъде сключен устно или писмено, но ние Ви препоръчваме изготвянето на писмен договор за наем, както с цел по-добра защита на страните, така и за по-голяма яснота на правата задълженията на всяка от тях.

Договорът за наем е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Основната информация, която договорът за наем следва да съдържа е идентификация на наемател и наемодател, описание на имота, който ще бъде отдаден под наем, размер на наемната цена и начин на плащане, правата и задълженията на страните, срок на договора и ред за неговото прекратяване.  

Не е небходимо договорът за наем да бъде нотариално заверен. Договорът за наем е валиден и без да е нотариално заверен, но е важно да знаете, че нотариалната заверка дава по-голяма сигурност в отношенията между страните. С подписването на договора пред нотариус законът гарантира на наемателя, че при евентуална продажба на имота, наемателят ще може да продължи да  ползва имота до края на срока на договора за наем, но не повече от една година.

Договорът за наем може да се сключва за определен срок, но може да се подпише и като безсрочен. Законът предвижда, че срокът не може да е повече от десет години, освен ако наемът е търговска сделка. Ако сключвате дългосрочен договор за наем на недвижим имот за срок над 3 години, то същият следва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в имотния регистър, за да има действие спрямо трети лица.

Силно препоръчително е при предаване на имота да се състави приемо-предавателен протокол, в който да се опише състоянието му.

Договорът за наем следва да съдържа ясни разпоредби,  определящи размера на наема, датите и начина на плащане. Също е много важно да се уточни кой поема отговорността за заплащането на комуналните услуги – наемодателят или наемателят. Обикновено, отговорността за заплащането им лежи върху наемателя.

Що се отнася до ремонтите и поддръжката, обикновено, ако не е договорено друго, наемодателят е отговорен за основните ремонти, а наемателят е отговорен за дребните ремонти и поддръжката, свързани с ежедневното ползване на имота.

Прекратяването на договора за наем може да стане по няколко начина, а именно: с изтичане на уговорения срок, по взаимно съгласие на страните, както и едностранно от наемателя или наемодателя при определени условия, уговорени в договора. Важно е да се каже, че в договорът може да се уреди различен срок на предизвестие за прекратяване за всяка от страните. 

Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Посочената информация е актуална съгласно българското законодателство към месец февруари 2025 година. 

Тази информация не представлява правно становище или правна консултация, свързана с конкретна ситуация, конкретен субект, частен случай, нито претендира за изчерпателност. За конкретни въпроси и необходимост от правна консултация, следва да се обърнете към адвокат или нотариус.